Comment utiliser notre simulateur hypothécaire
Notre simulateur hypothécaire vous permet d'estimer rapidement votre mensualité en fonction du prix du bien immobilier, de votre apport personnel, de la durée et du taux d'intérêt. Ajustez les curseurs pour voir instantanément l'impact sur vos charges mensuelles et le montant d'amortissement requis.
Le simulateur calcule automatiquement l'amortissement annuel obligatoire si votre hypothèque dépasse les deux tiers de la valeur du bien, conformément aux règles suisses. Vous voyez également le montant de fonds propres nécessaires pour que votre dossier soit recevable auprès d'une banque.
Comprendre l'hypothèque en Suisse
En Suisse, l'accession à la propriété passe presque systématiquement par un financement hypothécaire. Avec un taux de propriétaires d'environ 36% — l'un des plus bas d'Europe — acheter un bien immobilier reste un projet majeur qui nécessite une bonne compréhension du système hypothécaire suisse et de ses spécificités.
La FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) impose des règles strictes aux banques en matière de financement immobilier. La plus fondamentale est l'exigence de 20% de fonds propres minimum. Pour un bien à CHF 1'000'000, vous devez apporter au moins CHF 200'000. Sur ces 20%, au moins la moitié (10% du prix) doit provenir de « fonds propres durs » — c'est-à-dire de votre épargne, d'un retrait de votre 3ème pilier, d'une donation ou d'un héritage.
Le financement se structure en deux tranches : la 1ère hypothèque (jusqu'à 65% de la valeur du bien) et la 2ème hypothèque (de 65% à 80%). La 2ème hypothèque doit être amortie dans un délai de 15 ans ou avant l'âge de la retraite. L'amortissement peut être direct (réduction du capital) ou indirect (versement sur un compte 3a).
Un élément crucial est le calcul de tenue des charges. Les banques vérifient que vos charges hypothécaires annuelles ne dépassent pas un tiers de votre revenu brut. Pour ce calcul, elles n'utilisent pas le taux d'intérêt réel mais un taux théorique de 5%, auquel s'ajoutent l'amortissement de la 2ème hypothèque et les frais d'entretien estimés à 1% de la valeur du bien par an.
Concernant les types d'hypothèques, trois options principales s'offrent à vous. L'hypothèque à taux fixe garantit un taux stable sur 2 à 15 ans. L'hypothèque SARON propose un taux variable recalculé trimestriellement. Enfin, l'hypothèque à taux variable sans durée fixe est résiliable avec un préavis de 3 à 6 mois.
Pour aller plus loin, consultez notre guide complet de l'hypothèque en Suisse, ou estimez votre capacité d'achat immobilier.
Taux hypothécaires 2026 en Suisse (indicatifs)
Fourchettes constatées début 2026 auprès des principales banques suisses :
| Type d'hypothèque | Taux indicatif | Caractéristiques |
|---|---|---|
| SARON (variable) | 1.30 – 1.80 % | Recalculé tous les 3 mois |
| Taux fixe 5 ans | 1.35 – 1.75 % | Sécurité moyenne |
| Taux fixe 10 ans | 1.55 – 1.95 % | Choix le plus fréquent |
| Taux fixe 15 ans | 1.85 – 2.25 % | Sécurité maximale |
| Taux théorique FINMA | 5.00 % | Utilisé pour la tenue des charges |
Taux moyens du marché suisse — négociables selon votre dossier et la concurrence entre banques et caisses de pension.
Exemple : achat d'un bien à CHF 1'000'000
- Fonds propres requis : CHF 200'000 (dont CHF 100'000 hors 2ème pilier).
- 1ère hypothèque (65 %) : CHF 650'000 – pas d'amortissement obligatoire.
- 2ème hypothèque (15 %) : CHF 150'000 – à amortir sur 15 ans (CHF 10'000/an).
- Intérêts à 1.75 % : CHF 14'000/an – mensualité totale ≈ CHF 1'950 (intérêts + amortissement).
- Tenue des charges (taux théo. 5 %) : revenu brut requis ≈ CHF 165'000/an.
Frais annexes à prévoir (3–5 % du prix)
| Frais | Montant | Payé à |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 0.5 – 3.3 % (selon canton) | Canton |
| Frais de notaire | 0.1 – 1 % | Notaire |
| Registre foncier | 0.1 – 0.5 % | Canton |
| Cédule hypothécaire | 0.1 – 0.3 % | Notaire / RF |
| Courtage (optionnel) | 2 – 3 % | Courtier |
Simulateurs immobiliers complémentaires
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