Acheter un bien immobilier en Suisse : les règles à connaître
L'accession à la propriété en Suisse est soumise à des règles FINMA strictes qui protègent l'acheteur du surendettement. Trois conditions doivent être remplies simultanément :
- 20 % de fonds propres minimum, dont au moins 10 % hors 2ème pilier (épargne, 3a, donation, avance d'hoirie).
- Ratio charges / revenus ≤ 33 %, calculé au taux de stress FINMA de 5 % (même si le taux réel est à 1.5–2 %).
- Amortissement des 2ème rang (au-delà des 65 % de la valeur) sur 15 ans maximum, ou avant 65 ans.
Capacité d'achat estimée par revenu annuel brut
| Revenu brut/an | Fonds propres 20 % | Prix bien max | Hypothèque |
|---|---|---|---|
| 80'000 | 100'000 | ~500'000 | 400'000 |
| 100'000 | 125'000 | ~625'000 | 500'000 |
| 120'000 | 150'000 | ~750'000 | 600'000 |
| 150'000 | 190'000 | ~940'000 | 750'000 |
| 180'000 (couple) | 225'000 | ~1'125'000 | 900'000 |
| 220'000 (couple) | 275'000 | ~1'375'000 | 1'100'000 |
Base : taux stress 5 %, entretien 1 %, amortissement 1 %, ratio charges 33 %. Simulation indicative.
Sources de fonds propres acceptées
- Épargne libre (comptes, titres) — sans limite.
- 3ème pilier A — retrait ou mise en gage possible pour la résidence principale.
- 2ème pilier (LPP) — retrait ou mise en gage, limité à 50 % après 50 ans, uniquement au-delà des 10 % hors LPP.
- Donation / avance d'hoirie — attention à la déclaration fiscale et aux droits de succession.
- Prêt familial — accepté par la plupart des banques s'il est postposé (non exigible avant le prêt hypothécaire).
Comparez retrait vs mise en gage LPP avec notre simulateur retrait LPP.
Frais annexes à budgéter
Prévoyez 3 à 5 % du prix d'achat en frais annexes non financés par la banque :
- Droits de mutation cantonaux : 0 à 3.3 % (Zoug 0 %, Vaud 3.3 %, Genève 3 %).
- Frais de notaire et registre foncier : 0.5 à 1.5 %.
- Frais de constitution de cédule hypothécaire : ~0.3 %.
- Voir notre calculateur de frais de notaire.
Voir aussi
Outils complémentaires : mensualité hypothécaire, amortissement direct vs indirect, acheter ou louer, rendement locatif, plus-value immobilière, valeur locative, guide complet hypothèque.