L'impôt sur le gain immobilier en Suisse
Lors de la vente d'un bien immobilier en Suisse, le gain réalisé (différence entre le prix de vente et le prix d'achat) est soumis à un impôt cantonal sur le gain immobilier. Chaque canton applique son propre barème, avec des taux qui diminuent progressivement en fonction de la durée de détention du bien.
Les frais déductibles comprennent les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation), les travaux à plus-value (rénovation, agrandissement), et les frais de vente (courtage). Les travaux d'entretien courant ne sont pas déductibles du gain, mais peuvent l'être de l'impôt sur le revenu chaque année.
Barèmes indicatifs par canton (gain de 200'000 CHF)
| Canton | Détention 2 ans | 10 ans | 20 ans | 25 ans + |
|---|---|---|---|---|
| Genève | 50 % | 20 % | 10 % | 0 % |
| Vaud | 30 % | 18 % | 10 % | 7 % |
| Fribourg | 32 % | 20 % | 12 % | 10 % |
| Valais | 30 % | 15 % | 8 % | 2 % |
| Neuchâtel | 40 % | 22 % | 13 % | 10 % |
| Zoug | 30 % | 16 % | 6 % | 2 % |
| Zurich | 42 % | 22 % | 18 % | 18 % |
| Bâle-Ville | 45 % | 28 % | 20 % | 18 % |
Taux effectifs approximatifs sur un gain de 200'000 CHF. La surtaxe spéculative peut ajouter jusqu'à +50 % lorsque le bien est revendu en moins de 2 ans.
Frais déductibles : la check-list
- À l'achat : frais de notaire, droits de mutation, émoluments du registre foncier, frais de courtage.
- Pendant la détention : travaux à plus-value (agrandissement, isolation, cuisine neuve, PAC, panneaux solaires) — conservez toutes les factures.
- À la vente : commission de courtage (2–3 %), frais de mise en valeur, indemnité de résiliation anticipée de l'hypothèque.
- Non déductibles : peinture, rénovation courante, remplacement à l'identique (déjà déductibles à l'impôt sur le revenu).
Report d'imposition
L'impôt peut être différé dans plusieurs cas : réinvestissement dans un logement principal (remploi), transfert par succession/donation, transfert entre époux. Le report n'est pas une exonération : l'impôt est calculé lors de la revente finale, sur la base du prix d'achat originel.
Aller plus loin
Combinez avec le simulateur de rendement locatif, le calcul des frais de notaire, la valeur locative et le comparateur cantonal.