Acheter ou louer : comment décider ?
En Suisse, le choix entre acheter et louer dépend de plusieurs variables : le prix du bien, le taux hypothécaire, le loyer alternatif, le rendement des fonds non immobilisés, et les charges de copropriété. Notre simulateur compare les deux scénarios sur la durée de votre choix en estimant le patrimoine net final.
L'achat bénéficie d'un effet de levier grâce à l'endettement, mais il immobilise un apport important et génère des charges fixes (entretien, intérêts, charges). La location offre plus de flexibilité et permet d'investir la différence. Le simulateur met en lumière le point d'équilibre entre les deux options.
Les règles de financement en Suisse
Apport minimum : la FINMA exige un apport de 20% du prix d'achat, dont au moins 10% en fonds propres stricts (épargne, 3a, etc.). La partie restante peut provenir de fonds de pension.
Charges hypothécaires : les banques vérifient que les charges totales (amortissement, intérêts, charges) ne dépassent pas environ 33% du revenu brut. À ce jour, les taux hypothécaires de 5% sont souvent utilisés comme taux de test.
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Exemple : appartement à 800'000 CHF
Scénario achat : apport de 160'000 CHF (20 %), hypothèque de 640'000 CHF à 2 % = ~1'070 CHF/mois d'intérêts, plus charges (~350 CHF) et amortissement (~530 CHF). Scénario location : loyer équivalent de 2'200 à 2'500 CHF/mois, les 160'000 CHF d'apport investis à 4 % en ETF génèrent ~530 CHF/mois de rendement. Sur 15 ans, l'achat gagne souvent si le bien prend de la valeur ; la location gagne si les taux montent ou si vous déménagez sous 5-7 ans (les frais de notaire pèsent alors lourd).
Les coûts cachés des deux options
- Côté achat : frais de notaire (2-5 % selon le canton), impôt sur la valeur locative, fonds de rénovation, risque de taux au renouvellement.
- Côté location : hausses de loyer liées au taux de référence, absence de constitution de patrimoine, risque de congé.